Định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá bất động sản bằng cách sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản thông qua cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa lợi tức này cũng được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập ròng nhận được cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. 

 Các bước tiến hành thẩm định giá 

Bước 1: Ước tính được giá trị thu nhập do tài sản đó mang lại. Mỗi loại tài sản lại tương ứng với một loại tỷ suất và vốn hóa nhất định.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. 

Thu nhập ước tính = tổng thu nhập thực hiện (EGI) + thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), + thu nhập từ vốn vay (MI), + thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

Thu nhập ròng mang lại từ việc cho thuê tài sản được tính theo công thức: 

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

=

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

–

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

–

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 

Trong đó: 

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): được hiểu là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất khi thiết kế. Nếu thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản cần định giá thông qua việc điều tra thị trường. Thì cần xác định những tài sản cho thuê tương tự với tài sản đang cần định giá.

Thất thu do tài sản  không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa:  Công thức này được xác định bằng công thức không có khách thuê (tỷ lệ trống) x tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê tài sản. Để xác định tỷ lệ trống và do thanh toán dây dưa thì thẩm định viên cần thông qua việc điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản bao gồm những chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định. Những chi phí này chủ sở hữu bất động sản vẫn phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.

Chi phí gián tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 3 công thức để thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

Công thức 1:

Tỷ suất vốn hóa

=

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro

+

Phụ phí rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro: được tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ trong kỳ hạn 10 năm.

Phụ phí rủi ro  bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản.

Công thức 2 (phương pháp đầu tư): người thẩm định  xác định được tỷ suất vốn hóa dựa vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào bất động sản. Nó được tính theo công thức: M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đó:

R0: tỷ suất vốn hóa.

M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

Rm: tỷ suất thu hồi vốn.

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.

Công thức 3 (phương pháp so sánh): xác định tỷ suất vốn hóa cho tài sản cần thẩm định giá trên thị trường bằng cách so sánh, đối chiếu và rút ra kết luận từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản  tương tự trên thị trường. Cách tính lí suất vốn hóa này đó là lấy thu nhập ròng trong kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm của cách định giá bất động sản  vốn hóa trực tiếp này:

• Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, thực hiện khá đơn giản Nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản cho nhà đầu tư.
• Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao. Đặc biệt, khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao thì nó nhanh chóng  được chấp nhận.

Nhược điểm

Trong quá trình thẩm định giá bất động sản theo phương pháp này vẫn mắc phải một số khó khăn như:

• Khi tiến hành phân tích về các thương vụ gần giống như vậy cần phải thay đổi một số vấn đề như tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… để thích hợp với từng hoàn cảnh và giai đoạn.
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố chủ quan. Bởi trước mỗi sự thay đổi của các tham số trong công thức thì keets quả định giá lại có những sự thay đổi lớn. 

Điều kiện áp dụng

Phương pháp định giá bất động sản này phù hợp với những điều kiện sau:

• Dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

Subscribe to receive free email updates: