Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp thẩm định giá bất động sản với mục tiêu xác định giá trị của thửa đất đang sở hữu. 

Cách tính công thức này đó là lấy tổng giá trị bất động sản bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất.

Các bước tiến hành 

Bước 1: Tiến hành khảo sát và lựa chọn ra ít nhất là 3 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. 

Nó cần phải tương đồng về diện tích, vị trí, hình dáng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng… Sau đó là tiến hành thu thập các thông tin về tài sản có gắn liền với thửa đất dùng để so sánh ấy.

Bên cạnh đó, những bất  động sản được dùng để so sánh này phải được giao dịch và mua bán thành công. 

Nếu không thì nó cũng phải là mảnh đất được chào mua và chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch tương đồng với mảnh đất cần được thẩm định giá. 

Hoặc không quá 2 năm so với thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các mảnh đất thuộc bất động sản dùng để so sánh được lựa chọn ở bước 1 tại thời điểm thẩm định giá bằng công thức:

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh		Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá		Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá
	=		–

Trong đó:

Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: là chi phí tái tạo hoặc thay thế các tài sản gắn liền với đất.

Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá: được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản dùng để so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh		Giá giao dịch của bất động sản so sánh		Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
	=		–

Trong đó:

Giá giao dịch của bất động sản so sánh: được hiểu là mức giá đã giao dịch thành công hoặc chưa thành công. Với mức giá giao dịch chưa thành công lại tiếp tục được điều chỉnh về mức giá giao dịch mang lại thành công.

 Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất thuộc bất động sản đang được thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản đang được thẩm định giá dựa trên giá trị quyền sử dụng đất của những bất động sản dùng để so sánh sau khi đa tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất,…

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm

Khi các thửa đất trống mà không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường thì phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá trị bất động sản thường được áp dụng.

Nhược điểm

Cách định giá bất động sản này cũng có một số nhược điểm lớn như: không phải lúc nào giá trị tài sản cũng bằng với chi phí. Trong một số trường hợp, chi phí bỏ ra những không thu lại được giá trị. Lúc này yêu cầu với các thẩm định viên đó là họ phải thật sự là người có kinh nghiệm. Họ phải có vốn kiến thức nhất định liên quan đến lĩnh vực xây dựng, giá thành, chi phí xây dựng… 

Điều kiện áp dụng

Để có thể thực hiện được phương pháp này và cho ra kết quả thẩm định chính xác nhất thì thẩm định viên phải là người có nhiều kinh nghiệm nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và đất đai. Có kinh nghiệm tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

Subscribe to receive free email updates: