Định giá bất động sản bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Công thức phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền ều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng 

Ưu điểm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định giá trị bất động sản có những ưu điểm dưới đây:

• Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất bởi vì phương pháp này tiếp cận một cách trực tiếp với những lợi ích do bất động sản mang lại cho nhà đầu tư
• Phương pháp này cũng khá đơn giản ngoại trừ việc tính chiết khấu dòng tiền.
• Khi có chứng cứ thuyết phục về các thương vụ dùng để so sánh hay có các khoản thu nhập có thể nhìn thấy trước thì nó sẽ đạt đến độ chính xác khá cao.

Nhược điểm

• Khi tiến hành phân tích và nhận định về các thương vụ tương tự cần phải linh hoạt điều chỉnh nhiều yếu tố như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá bất động sản đôi khi chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan.  

Điều kiện áp dụng

• Phương pháp này thích hợp khi dùng để định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Phương pháp này thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

Subscribe to receive free email updates: